浅析房地产开发项目融资与融资者的想法

作者：吕幸乐、魏红旗 河南南云律师事务所

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房地产开发项目合理融资是房地产开发商成功运作房地产开发项目和获取高额利益的关键；融资者在房地产开发项目中的投资回报，是融资者决策投资最为关心的问题。

一、房地产开发项目的融资流程。

房地产开发项目的融资流程开发商经常表现为：首先要“看地”，向规划部门了解该用地是否符合地区用地总体规划，申请取得建设用地规划许可证，交纳首期土地出让金，取得国有土地使用权证，将出让取得的土地，经合法的土地评估机构评估，因为土地使用权（即土地使用证）抵押将出让所得土地全部抵押给银行办理金融贷款，用银行贷款支付剩余土地出让金及支付前期开发投入的资金；通过公开招标，承建单位交纳施工保证金（实际是垫资施工），工程施工到正负零时，根据《商品房预售管理办法》建设工程总体投入资金到达25%以上符合商品房预售规定可以预售，根据2003年6月5日央行出台“121”号文即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，开发商整合购房户个人资料在银行按揭贷款，以房产抵押方式取得资金。完成收益周期，这样开发商不需投入大量资金，就可以完成整个开发收益周期。

既然是房地产开发企业，就必须具有开发资质，自己要有一定基础，最起码要有首期的土地出让金支付能力，取得国有土地使用权证。

二、房地产开发项目的融资方案。

房地产开发项目融资需要有一定的方案，首先是房地产开发项目基本情况介绍，包括房地产开发项目的名称、开发的背景、具体位置以及开发的规模，同时需要有规范性文件支持，如主项批复，“五证”取得，也包括主项的定位，该房地产开发项目有何特点、有何优势。

房地产开发企业自身基本情况，自身历史状况，历史开发成果，项目优良工程情况，房地产开发该项目工程进度情况，开工日期、竣工日期、交付日期。房地产开发项目总投资额，已投资额，目前需求资金缺口额度估算及所需资金用途。房地产开发项目总投资收益分析，融资资金收益分析及总投资风险评估和融资风险评估。

三、房地产开发项目融资需提供材料。

房地产开发项目融资申请书，该项目可行性研究报告，该项目融资所提供的担保，该项目“五证”复印件，土地来源资料尤为重要，包括土地审批、土地出让金交纳情况，国有土地使用证，房地产开发企业自身还款计划和资金来源保证。

有当年期的工商年检章的房地产开发企业营业执照副本复印件，企业法人代码证复印件，企业税务登记证，公司章程复印件，房地产开发企业公司介绍，公司验资报告，近三年会计（审批）事务所验证的财务报表本中期财务报表及附注，公司目前享受的税收政策，企业法定代表人资格证明及身份证复印件，具体经办人员授权委托书及身份证复印，公司法定代表人、总经理、财务主管等高级管理人员简历，董事会通过的对外借款，担保抵押等相关决议。公司资信状况（贷款情况与对外担保情况）与申请贷款项目有关的基础需要说明及项目的材料。

四、房地产开发项目融资者的心理因素。

影响投资者的心理因素，是有房地产开发项目的权属情况、收益情况、资金成本、担保情况、土地情况、在建工程公司股东状况、奖金监管等诸多因素。

五、房地产开发项目融资者的法律风险。

项目融资者既要对开发企业的信用风险了如指掌，也要对购房者的信用风险进行合理评估，对建筑企业项目完工、交工、延期风险有充分认识，也要对项目超支风险，甚至项目放弃风险有所认识。

对开发项目企业资金不足造成的风险有充分的估计，对房地产开发企业所涉及的能源和原材料涨价也有所了解，对房地产开发企业经营管理风险也要有认识，要了解该项目经理是否在同一领域内有充分的经验和个人资信状况，项目经理是否对该项目有个人投资及获利要需求状况以及项目经理对该项目完工后的利润奖励和节约成本奖励。

对市场购买者的风险意识有所掌握。金融风险防范方面要注意项目占有资金利率变化和汇率变化的影响。政策发生变化也会导致项目失败，项目信用结构改变，项目债务偿还能力改变主。环境保护风险是项目风险中一个不可忽视的因素，负债风险使项目本身甚至使公司价值降低，遗留诉讼和仲裁也使公司价值下降风险增加。

六、房地产开发项目融资者的法律尽职调查。

房地产开发项目融资者是根据融资者的想法及目的而由中介机构根据融资者的委托，按照公认的行业标准和勤勉尽责的精神，对被调查对象的情况进行了解、审查，并进行了专业分析、评价和判断为委托人提供法律服务。

企业设立方面，包括企业组建及改建文件企业营业执照的正副本；股东出资方面，包括股东出资证明和验资报告，股东增资文件、企业历次股权变的股东协议，经理办公会议决议及相关文件；房地产开发项目方面，项目主项批复、规划意见书和审定设计方案通知书，建设用地规划许可证，用地批准书，土地出让合同，土地出让金交纳凭证，土地补偿协议，国有土地使用权证书；建设用地钉桩通知，建设工程规划许可证，交通影响评审意见和环境影响报告表批复，房屋拆迁许可证、施工许可证、商品房销售许可证；企业的重大业务合同和协议，包括但不限于借款、担保、买卖、租赁合同，企业重要的保险合同或保险单，保险合同和名称、保险范围及保额，保险提出索赔的文件，企业在其正常业务以外，放弃价值重大的索赔或权利的任何协议，以及正常业务外，对应收款账目作出重大降低账面什或注销账面值的文件，企业所超过履行期超1年的合同和协议。

企业重大债权债务清单，在企业会同章程以外设定股东权利、义务的文件涉及项目公司出资人的有关文件，企业权属文件，包括企业土地使用证及有关缴税费凭证，房屋产权证及房屋建造的证明，车辆所有权证；近三年财务报表、审计报告，有关债务的说明；企业的组织机构和规章制度包括公司的管理架构图，现任总经理任命和工商登记文件，企业高管任命或聘用文件，企业高管在其他企业的任职情况，企业各管理部门负责人及重要岗位人员的职责权限，企业基本规章制度。劳动关系方面，企业与总经理和高管订立的聘任合同以及职务津贴或其他安排作出的协议合同。职工来源、工资和福利待遇，职工的社会保险和其他福利。对企业造成影响的已结案但尚未执行的或开始起诉或将来有可能的诉讼、仲裁索赔，或政府机构的确调查或质询等文件资料；对企业违反或被指控违反环保技术标准、卫生、防火、建筑规划、安全等方面的资料；税务方面，现行有效的国、地税的《税务登记证》近三年企业与税务部门之间的所有报告、备案材料、报程表及函件，适用于企业税收方面待遇的法规或政策，近三年企业重大税务问题包括不限于税务机关要求补税或罚款或正调查垢有关文件和情况说明。

七、房地产开发项目融资的另一种方式——合作开发。

由一方提供土地使用权，另一方提供主要开发资金（进行融资），负责财务监管，第三方提供其有房地产开发资质的公司，负责项目管理，三方合作开发是融资的另一种方式。

房地产开发项目公司型合作开发融资方式三方必经签订《房地产合作开发合同》，合作各方股东出资要量化，且必须在公司成立之前到位。

房地产开发非项目公司型合作开发融资方式，要注意区别提供土地使用权一方不承担任何开发经营风险而只收取固定利润，法律上应认定为该合作合同实质上性质为土地使用权转让合同；要分清出资方只提供资金，而只收取固定利润实质上性质为借贷合同。

合同要发生效力，土地使用权进行变更登记，需另行交纳土地出让金同时，合同主体必须具备房地产开发企业的资质，合同才有效力。