洛阳律师如何为国有土地上房屋征收与补偿提供专项法律服务
魏红旗 刘玉峰 河南南云律师事务所
【内容摘要】
洛阳国有土地上房屋征收与补偿与全国多个城市一样,是目前城市旧城区改造的一个热点,是洛阳市政府,尤其是各区、县政府一项重点和中心工作。房屋征收与补偿程序是否合法关系到社会稳定,需要专业律师团介入直接参与整个房屋征收与补偿的决策、准备、启动、实施的全过程,为政府房屋征收与补偿提供专项法律、政策依据,提出法律意见,制定房屋征收与补偿方案。
【关键词】
国有土地上房屋征收与补偿法律服务专业律师团
【正文】
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式实施,2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》强调了决策民主、程序正当和结果公开。这对政府行政行为的合法性提出了更加严格的要求,专业律师团参与国有土地上房屋征收与补偿能为政府及时解决房屋征收过程中出现的各种问题、化解各种矛盾,保障政府依法征收、阳光搬迁、推进征迁工作顺利进行。
国有土地上房屋征迁分为三个阶段,第一阶段为市、县(区)级人民政府作出征收决定阶段;第二阶段为征收补偿部门对被征收人进行补偿安置阶段;第三阶段为搬迁阶段。这三个阶段均需要专业律师团介入其中提供专业法律服务。
一、洛阳律师组建国有土地上房屋征收与补偿专业律师团。
要保证政府在国有土地上房屋征收与补偿中依法行政,防范社会矛盾的发生,仅靠单个律师的力量是远远不够的,因此,第一步必须组建一个专业律师团。河南(洛阳)南云律师事务所经洛阳市律师协会同意组建了一个有六名专职律师组成的专业律师团,为洛阳市国有土地上房屋征收与补偿提供专项法律服务,可以充分发挥律师的专业技能及在化解纠纷方面的专业特长,全面为政府征收补偿提供专项法律服务。
专业律师团的性质属于为政府提供专项有偿法律服务的临时机构,专业律师团根据区、县旧改办(旧城改造办公室)及项目指挥部的要求,制定工作职责,每位专业律师根据各组的分工每周向专业律师团上报工作总结,专业律师团根据每位律师的工作总结,形成专业律师团的工作总结,向区、县旧改办及项目指挥部汇报法律服务工作。
洛阳专业律师团的工作范围:草拟制定项目国有土地上房屋征收与补偿方案;参与政府征收决定制作;协助政府对被征收人进行补偿安置;协助政府进行搬迁工作;进行法律咨询;收集法律法规;研究洛阳市及各区、县征收搬迁政策;出席决策会议,为政府制定政策、方案提供专项法律支持和服务;为领导决策提供专项法律支持和服务。
专业律师团的工作方式:专业律师团实行弹性工作制,随叫随到,团队协作,分兵作战。为了确保专业律师随时能到岗到位,每位专业律师均为相互结对工作,同时专业律师团内部又相互协作,保证随叫随到。
二、洛阳专业律师团专项法律服务的内容:
(一)法律宣传
开展专业律师团法律服务进社区、进工地、进项目、进指挥部、进旧改办、进区、县领导办公室的法律宣传活动,制作并发放宣传资料,解答法律咨询。专业律师对参与征迁的干部进行法制宣讲,对领导层面进行专题征迁讲座。
(二)收集整理法律法规汇编,收集洛阳市及各区、县征迁政策、文件、意见。
专业律师团根据分工每位专业律师积极收集整理所有涉及国有土地上房屋征收补偿的法律法规,例如《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》等,并汇编成册,交付印刷,为各级领导和基层干部的工作提供法律参考,确保征迁工作依法进行。同时收集整理《洛阳市国有土地上房屋征收与补偿标准》,河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,《洛阳市国有土地上房屋征收涉及社会稳定风险评估暂行办法》,洛阳市人民政府《关于加快旧城区开发改造的意见》,洛阳市《关于城市国有土地上房屋征迁补偿安置标准及有关问题的通知》等也汇编成册,每周四下午专业律师团召开例会进行专题学习研究,指导征迁专业律师工作顺利进行。
(三)为一线征收工作者提供专业法律支持和服务
征迁工作需要基层征收工作者来负责具体执行,洛阳市各区、县国有土地上房屋征收与补偿的每个项目均有一名副县级以上领导担任指挥长,区(县)、乡(镇)(办事处)、社区居委会均有参加的征迁工作小组。专业律师团需要帮助他们开展专项法律服务宣讲活动、为社会稳定风险评估报告书的制作提供律师团专业意见和建议、帮助他们调查摸底、做被征收人的法律解释工作、参与调解因房屋征收补偿安置而产生的各种家庭内部矛盾,保障征迁工作的顺利进行。
(四)为来访群众进行法律咨询
热情、耐心,解答法律咨询,对带普遍性的法律问题,出具“专项法律意见书”,提供给指挥部、旧改办供参考。对于部分群众反应的特殊情况,与指挥部协调后作出解答,化解群众顾虑,帮助征迁工作顺利进行。
(五)出席政府决策会议,为指挥部决策提供专业法律支持和服务
出席指挥部、旧改办及区、县政府的各种会议,在政府制定《征收补偿方案》的会议中,提出专业律师团的意见和建议。《国有土地上房屋征收与补偿方案》需要公示30天,专业律师团作为小组成员参与社区调研,参加基层座谈会,专业律师团了解被征收人对《国有土地上房屋征收与补偿方案》的意见,为专业律师团提出法律意见和建议提供第一手材料。
(六)对法律文件提出法律意见和建议
专业律师团全体律师对《征收补偿方案》征求意见中涉及的法律问题进行论证,对《方案》中的标题、原则、适用范围等重要问题形成统一意见,提出书面意见和建议。
专业律师团全体律师对指挥部提交的《征收决定》、《补偿决定》和《征收决定公告》、《补偿决定公告》文稿进行讨论,提出意见和建议。根据《行政复议法》、《行政诉讼法》对《决定》和《公告》中涉及被征收人有可能提出行政复议、行政诉讼提出专业律师团意见。
专业律师团律师对《补偿安置协议书》提出修改意见和建议并出具书面法律意见书。
(七)专业律师团向旧改办、项目指挥部提交“规划”和“计划”文件的建议
专业律师团按照房地产开发流程向棚户区改造项目、保障房建设项目、旧改项目提出依法依规建设要求。
三、专业律师团提供专项法律服务工作的保障
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日正式生效,对政府而言,如何贯彻执行《条例》,没有经验,也是摸着石头过河。对律师而言,也是一次很好的尝试。专业律师、专业律师团就要抓住这一锲机,河南南云律师事务所就是抓住这一机会,使南云律师在国有土地上房屋征收与补偿法律服务方面,专注专业成为品牌律师。专业律师团工作要取得成功,要有以下几个保障条件:
(一)专业律师要有良好的工作态度、踏实的工作作风
专业律师团的律师分工协作,要靠各位专业律师自身要有良好的工作态度和工作作风,进行团队协作,组建专业律师团,律师没有良好的工作作风是很难做到的,专业律师团要进行定期业余时间集体研究,专业律师团律师要进行磨合和协作,确保工作效率。专业律师团律师要有奉献精神,在政府没有支付报酬之前仍能积极工作是非常可贵的。
(二)专业律师要精通与征收补偿有关的法律、法规
房屋征收与补偿涉及到许多法律、法规、规章和规范性文件,律师团的主要工作就是为政府依法征收与补偿安置提供专项的法律服务和支持,所以,每个专业律师都精通专业性的规定。
(三)专业律师团要了解民情、民意
房屋征收与补偿涉及到千家万户被征收人的利益,如何针对被征收人的不同情况、不同认识、甚至对法律不同理解进行法律上的解释,就必须先了解民情、民意。专业律师团可配合指挥部工作人员进行入户调查,把指挥部工作人员入户调查的情况进行汇总、总结、分类。专业律师要讲明国有土地上房屋征收与补偿政府会坚持“三不变”,公平补偿原则,即安置房位置不变、安置房面积不变、安置房价位不变。
专业律师团为政府提供专项法律服务,从某种意义上来说,也是为老百姓提供专业法律服务的。为政府服务的同时,也是为被征收人提供服务的。专业律师团参与入户调查,参与收集和听取被征收人的意见和建议的活动,为专业律师团更好的工作提供了依据和帮助。
(四)专业律师团要了解政府的工作模式
没有在政府工作过的律师,客观的说,还是不太了解政府的工作模式。律师团在讨论征收补偿方案时,如果律师不了解房屋征收部门的具体操作流程,就没法在审查修改征收与补偿方案时提出合法而又有价值的意见和建议。
(五)专业律师团要建立报告、汇报制度、集体讨论制度
房屋征收与补偿工作具体而又繁杂,工作量大,专业律师在工作中必须建立报告、汇报和集体讨论制度,这就可以保持工作的有效性。特别是重大问题,一个律师考虑问题难于做到面面具到,可以集中律师集体的智慧,来决定、提出能代表律师团的观点。一个错误的意见和建议,对政府工作将是一种误导,也是很难挽回的。所以,律师的意见和建议必须做到“万无一失”,必须做到准确和正确。最大限度避免工作的失误,对律师团的每位律师都是考验。专业律师团队协作精神是搞好服务工作的工作保障,接受司法行政机关、律师协会的指导是搞好工作的组织保障。
(六)建立专业律师团服务的档案
律师承办案件都必须建立工作档案,这是对律师的基本要求。同样,律师参与房屋征收与补偿工作,也必须进行总结,必须建立工作档案。政府的决策,每次会议的决定,在没有公布之前,都应该是保密文件,所以,律师在工作中除了必须遵守保密原则外,还必须将各种文件妥善保管,建立工作档案。律师团和每位律师都有每周、每月的工作总结。
总之,国有土地上房屋征收与补偿工作,是国有化进程中无法回避的问题,洛阳化进程是各级政府尤其是区、县级政府必须破解的难题,洛阳专业律师团、专业律师在国有化进程,国有土地上房屋征收与补偿方面必将发挥不可替代的作用。